‹ Geri

 

Belirtilmelidir ki; ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik olumsuzluklar, kiracı ve kiraya verenleri çoğu durumda karşı karşıya getirmektedir. Makalemizde öncelikle kısaca bir kira ilişkisi içerisinde kiracının ve kiraya verenin borçlarını açıklacağız. Sonrasında ise, kira süresi boyunca meydana gelebilecek tamiratlardan (zaruret halinde ortaya çıkacak tamirat, ihtiyari tamirat, ortak kullanım alanlarındaki tamiratlar gibi) kiraya verenin mi yoksa kiracının mı borçlu olduğunu yargı kararları ışığında açıklayarak; bu tamiratlara yönelik uyuşmazlıkları ve hukukumuzun bu uyuşmazlıklara bakış açısını derleyeceğiz.

 

 

Kiraya Verenin ve Kiracının Borçları

 

Kiraya Verenin Borçları

a)  Teslim Borcu: Kiralananın sözleşmede belirtilen tarihte kiracıya teslim edilmesini düzenlemektedir.

b) Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Zorunlu Sigorta ve konut vergisi gibi yükümlülükler kiraya verenin sorumluluğundadır.

c) Yan Giderlere Katlanma Borcu: TBK’nın 303. maddesine göre; kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak zorundadır. Bina aidatından kiracı ile müteselsil sorumluluk bu maddeye örnek olarak verilebilir.

 

Kiracının Borçları

a)  Kira Bedelini Ödeme Borcu: Sözleşmede belirtilen kira bedelinin ödeme tarihinde eksiksiz bir şekilde ödenmesini düzenlemektedir.

b) Kullanma Giderlerini Ödeme Borcu: Isıtma, elektrik, su ve genellikle aidat içerisinde yer alan asansör periyodik bakımı gibi giderlerin aksi kararlaştırılmadıkça kiracı tarafından ödenmesini düzenlemektedir.

c) Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Kiracı, kira sözleşmesi boyunca kiralananı özenle kullanmalıdır. Kiracı kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Taşınmazda veya etrafında ikamet eden diğer kişilere ise saygı göstermek zorundadır.

 

Kiralanan Taşınmazdaki Tamiratlardan Sorumluluk

 

I) Zaruret Halinde Ortaya Çıkan Tamiratlar

 

Bir örnekle açıklayacak olursak, diyelim ki kiracı olarak bir evde oturuyorum ve tavan akıtıyor, duvarların yapılması lazım, kombi bozuldu, demirbaş tamiratı gerekmekte gibi sorunlarla karşı karşıyayım. Ortaya çıkan en büyük soru; bu tamirat giderlerinin "kim tarafından" ödeneceğidir. Bozulan bir eşyanın, demirbaşın vs. tamirat bedelini kiracı mı yoksa kiraya veren mi ödeyecektir?
 

Bu soruların cevabı yukarıda da açıklanmış olan, "kiracının özen borcu" ile ilgilidir. Yapılması gereken basit tamiratlar kiracının sorumluluğundadır. Buna ek olarak, kiralananı kullanmadan kaynaklı oluşan olağan yıpranmalar dışında kalan ve hor kullanımdan ötürü doğan hasarlardan da kiracı sorumlu olacaktır. Hangi durumların ‘hor kullanma’ olgusunu oluşturacağına dair kanunumuz somut bir açıklama yapmamıştır. Bahsedilen şartlarda olmayan tamiratların kiraya veren tarafından yapılması gereklidir. Bu tamiratların bedellerinin kiracı tarafından ödenmesi halinde kira bedelinden mahsup edilme hakkı doğacaktır. Ancak açıktır ki kiracının kendi mülkiyetinde olan masa, sandalye vs. eşyaların tamiratları kiracının sorumluluğundadır. Eşyalı bir taşınmaz kiralandığı zaman ise eşyalarda meydana gelen arızanın tamir ücretini yine kiraya verenin ödemesi gerekmektedir. Tamiratın kiracı yaptırdığı takdirde kira bedelinden bu masraflar düşülebilmektedir.

 

Taşınmaz içerisinde bulunan ve kira sözleşmesinde bahsedilen demirbaşlarda oluşan zarar ve hasarlardan kaynaklı masraflar; olağan kullanımdan kaynaklı olarak oluşmuş ise, yani kiracı tarafından hor kullanma olgusunun oluşmadığı durumlarda, kiraya verenin sorumluluğunda olacaktır.

‘‘Kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kiracı, kiralananı özenle kullanma ve teslim aldığı gibi iade etmekle yükümlü olup, olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar dışında, kiralananda hor kullanma sonucu meydana gelen zarardan sorumlu olacaktır.’’ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/3193 E., 2020/108 K.)

 

Kiracı tarafından kiralanın hor kullanıldığını düşünen kiraya veren, kiracının tahliyesi akabinde acilen bu durumu yazılı olarak tahliye edilen eski kiracısına bildirmelidir. Bu husus yargıtay kararlarında da çokça geçen bir zorunluluktur.

‘‘Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10297K. 2016/3797 T. 9.5.2016)

 

Bildirimin ardından kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açacağı bir tespit davası ile hasarın tespitini yaptırmalıdır. Akabinde ise, yine Sulh Hukuk Mahkemelerinde açacağı bir tazminat davası ile hasar bedelinin tahsilini sağlamalıdır.

‘‘Delil tespiti raporunda kiralananda mevcut hasarlar tek tek açıklanmış ve taşınmazda hor kullanımdan kaynaklanan ve normal kullanımdan kaynaklanan hasarlar ayrı ayrı belirtilmiştir. Nitekim bu ayırım mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuyla da ortaya konulmuştur. Buna göre tavandaki kirlenmeden dolayı ve boya badanada meydana gelen hasarlar normal kullanım, kırılan cam bedeli de hor kullanım olarak belirlenmiştir. Bu durumda, normal kullanımdan kaynaklanan hasarlardan dolayı Borçlar Kanunu’nun 266/2 nci maddesi uyarınca ve tersini öngören bir sözleşme hükmünün de bulunmaması karşısında, kiracının tazminat sorumluluğu bulunmadığından yazılı şekilde hem normal hem de hor kullanımdan kaynaklanan hasarlara hükmedilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/9132 E., 2014/2227 K.)

 

II) İhtiyari Tamiratlar

 

Bir diğer sorunsal ise, ihtiyari -yani isteğe bağlı- tamiratlardır. Buna, sırf rengini değiştirmek amacıyla duvarların boyanması gibi keyfi olarak gerçekleştirilecek herhangi bir tamirat örnek verilebilecektir. Keyfi olarak gerçekleştirilecek herhangi bir tamirat, kiracı tarafından karşılanmalıdır. Hatırlatılmalıdır ki yukarıda, kiracının borçlarında sayılan ‘‘teslim alındığı şekilde geri verme yükümlülüğü’’ bu durumda da geçerlidir. Yine belirtilmelidir ki, kiracının taşınmazda esaslı şekilde değişiklik yapması ancak kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. Aksi taktirde kiraya verenin tazminat hakkı doğacaktır.

 

III) Binanın Ortak Kullanım Alanlarındaki Tadilatlardan Sorumluluk

 

Bir diğer durum ise taşınmazın dış cephesi ve ortak alanları ile ilgilidir. Binalardaki ortak kullanım alanları ve dış cephede oluşan masraflar kime aittir? Örnek vermek gerekirse kiracının yaşadığı bir apartmanın dış cephe boyası, asansör yenilenme masrafı, bina tesisatı onarımı gibi giderleri kiracı mı yoksa kiraya veren mi karşılamalıdır?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre binanın onarım, bakım, mahkeme masrafları gibi genel giderlerinden doğan masrafları gayrimenkulün maliki yani kiraya veren karşılamalıdır. Asansör tamiratı da anagayrimenkule (örneğin apartmana) ait bir demirbaş sayıldığından, kira sözleşmesinde aksine bir madde yoksa bu masraflardan kiracı sorumlu olmayacaktır. Burada tabii ki kusur büyük bir rol oynamaktadır. Kiracının ortak alanlara zarar vermesi durumunda kat maliklerinin zararı kiracıya rücu hakkı saklıdır.

 

Sonuç

 

Kira ilişkisinde hangi tarafın hangi tamirat/tadilatlardan sorumlu olduğu kısaca açıklanmıştır. Ancak hor kullanım, esaslı değişiklik gibi soyut kavramlar her bir uyuşmazlık özelinde değerlendirilmelidir. Konu ile ilgili ek bilgiye ihtiyaç duymanız halinde sitemizde yer alan Avukata Sor kısmından veya telefon, e-posta aracılığıyla tarafımıza ulaşabilirsiniz.

 

Av. Can Alaz Pektaş