Makaleler

‹ Geri

Ev Sahibi Aidat Ödemeyen Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

GİRİŞ

Kira ilişkisi, konut veya işyeri ihtiyacının karşılanmasında sıklıkla başvurulan bir hukuki düzenlemedir. Bu ilişki, kiraya veren ve kiracı arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur. Kira bedelinin ödenmesi kiracının temel yükümlülüğü olmakla birlikte, sözleşmede kararlaştırılan veya kanun gereği doğan diğer giderlere (aidat gibi) katılma yükümlülüğü de bulunmaktadır. Ancak, uygulamada aidat ödeme yükümlülüğünün ihlali, ev sahibi ve kiracı arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Özellikle kiracının kira bedelini düzenli ödemesine rağmen aidat borçlarını aksatması durumunda, ev sahibinin tahliye yoluna başvurup başvuramayacağı önemli bir soru işaretidir.

Bu makalenin amacı, ev sahibinin aidat ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanlarını, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve güncel Yargıtay kararları çerçevesinde, icra takibi ve dava yolları olmak üzere iki temel yöntem üzerinden incelemektir. Makalede, aidatın hukuki niteliği, sözleşmesel düzenlemelerin önemi, ev sahibinin rücu hakkı, tahliye şartları, zorunlu arabuluculuk süreci ve "iki haklı ihtar" prensibinin aidat borcuna uygulanabilirliği gibi konulara detaylı bir şekilde değinilecektir. Böylelikle, hukuk uygulayıcılarına ve kira ilişkisinin taraflarına, bu konudaki hukuki çerçeveyi net bir şekilde sunmak hedeflenmektedir.

I. AİDATIN HUKUKİ NİTELİĞİ VE SÖZLEŞMESEL DÜZENLEMELER

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299, ). Bu temel borç ilişkisinin yanı sıra, kiralananın kullanımıyla bağlantılı olarak ortaya çıkan çeşitli giderler de söz konusu olabilir. İşte bu noktada, "aidat" kavramı ve bu kavrama ilişkin sözleşmesel düzenlemeler önem kazanmaktadır.

Aidat, genellikle apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında, ortak kullanım alanlarının giderlerini karşılamak amacıyla toplanan parayı ifade eder. Hukuki niteliği itibarıyla aidat, bir "yan gider" olarak değerlendirilebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracının katlanmakla yükümlü olduğunu belirtir. Bu madde, aidatın kira ilişkisindeki yerini belirlemede önemli bir referans noktasıdır.

Kira sözleşmesinde aidat konusuna ilişkin düzenlemeler, kiracı ve kiraya veren arasındaki sorumlulukları netleştirmek açısından kritik öneme sahiptir. Uygulamada farklı sözleşme senaryoları ile karşılaşılmaktadır:

1.1. Sözleşmede "Aidatlar Kiracıya Aittir" İfadesi: Kira sözleşmesinde, aidat ödeme yükümlülüğünün açıkça kiracıya ait olduğu belirtilmişse, kiracının bu giderleri karşılaması gerekir. Bu durumda, aidat borcu kira sözleşmesinden doğan bir yükümlülük haline gelir ve ödenmemesi halinde hukuki sonuçlar doğurabilir.
1.2. Sözleşmede "Aidatlar Dahildir" İfadesi: Kira sözleşmesinde, kira bedeline aidatların dahil olduğu belirtilmişse, kiracının ayrıca bir aidat ödeme yükümlülüğü bulunmaz. Bu durumda, aidatları ödeme sorumluluğu kiraya verene aittir.
1.3. Sözleşmede Aidata İlişkin Hüküm Bulunmaması: Kira sözleşmesinde aidat konusuna ilişkin herhangi bir hüküm bulunmaması durumunda, TBK m. 341 hükmü ve yerel âdetler dikkate alınır. Bu durumda, kullanma giderlerine ilişkin aidatların kiracı tarafından ödenmesi gerektiği yönünde bir yorum yapılabilir. Ancak, sözleşmede açık bir düzenleme olmaması, uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına zemin hazırlayabilir.

Sözleşmede yer alan "aidatlar dahildir" veya "aidatlar kiracıya aittir" gibi ifadelerin hukuki sonuçları, Yargıtay kararlarıyla da şekillenmektedir. Yargıtay, kira sözleşmelerinde yer alan bu tür hükümlerin, tarafların iradelerini yansıttığını ve bu nedenle bağlayıcı olduğunu kabul etmektedir. Ancak, bu hükümlerin yorumlanması sırasında, sözleşmenin bütünlüğü ve tarafların menfaat dengesi gözetilmelidir.

II. EV SAHİBİNİN AİDATI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE RÜCU HAKKI

Kira ilişkisinde kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, apartman veya site yönetimi genellikle ilk olarak bağımsız bölüm maliki olan ev sahibine başvurur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, ortak giderlerden hem kat maliki (ev sahibi) hem de kiracı müteselsilen sorumludur. Ancak, yönetime karşı asıl borçlu genellikle kat malikidir. Bu nedenle, kiracının aidatları ödememesi halinde, ev sahibi bu borçları yönetime ödeme zorunluluğu ile karşı karşıya kalır.

Ev sahibinin, kiracının ödemediği aidatları yönetime ödemesi halinde, bu ödediği tutarı kiracıdan talep etme hakkı doğar. Bu hakka rücu hakkı denir. Rücu hakkının doğuşu ve ispatı için bazı şartlar mevcuttur:

2.1. Ev Sahibinin Aidatı Ödeme Zorunluluğu ve Ödeme İspatı: Ev sahibi, rücu hakkını kullanabilmek için öncelikle kiracının ödemesi gereken aidat borcunu yönetime ödemiş olmalıdır. Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, kiraya verenin kendi cebinden çıkan bir meblağı tahsil etme ve zararı giderme mekanizması olarak rücu hakkı ancak ödeme yapıldıktan sonra doğar (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2021/7169, K: 2021/11952, T: 24.11.2021, ). Ev sahibi, bu ödemeyi banka dekontları, makbuzlar veya diğer yazılı belgelerle ispat etmekle yükümlüdür. Ödeme ispatı, rücu talebinin temelini oluşturur.
2.2. Rücu Hakkının Dayanakları:
- Kira Sözleşmesi: Aidat ödeme yükümlülüğü kira sözleşmesinde açıkça kiracıya yüklenmişse, ev sahibi ödediği aidatları bu sözleşme hükmüne dayanarak kiracıdan talep edebilir.
- Vekaletsiz İş Görme: Kiracının sorumluluğunda olan bir gideri ev sahibinin ödemesi, vekaletsiz iş görme (TBK m. 526 vd.) hükümlerine göre de rücu hakkı doğurabilir.
- Yargıtay İçtihatları: Yargıtay, ev sahibinin aidat borcunu ödemesi halinde kiracıya rücu edebileceğini ve bu alacağın tahsili için hukuki yollara başvurabileceğini birçok kararında vurgulamıştır. Örneğin, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 14.05.2024 tarihli kararı (E: 2024/3540, K: 2024/5879, ), Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca kiracının ortak giderlerden ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu ve kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olmak üzere kira borcundan düşüleceğini belirtmiştir. Bu kararlar, ev sahibinin ödeme sonrası rücu hakkının hukuki dayanağını güçlendirmektedir.

Rücu hakkının etkin bir şekilde kullanılabilmesi için, ev sahibinin ödediği aidatlara ilişkin tüm belgeleri eksiksiz tutması ve hukuki süreci doğru başlatması büyük önem taşımaktadır.

III. AİDAT BORCU NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ YOLLARI

Kira ilişkisinde, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün yanı sıra, sözleşmede kararlaştırılan veya kanun gereği üstlenmesi gereken yan giderleri (aidat gibi) ödeme sorumluluğu da bulunmaktadır. Kiracının bu sorumluluğu yerine getirmemesi halinde, ev sahibinin başvurabileceği iki temel hukuki yol mevcuttur: icra takibi ve dava yolu. Aşağıda, bu iki yol ayrıntılarıyla incelenecektir.

A. İcra Takibi Yoluyla Tahliye

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, alacaklının (kiraya verenin) başvurabileceği temel yollardan biri icra takibidir. Ancak, aidat borcunun tahliyesi bağlamında icra takibinin kapsamı ve şartları önem arz etmektedir. İcra ve İflas Kanunu (İİK), kira alacaklarına ilişkin özel düzenlemeler içermekle birlikte, aidat borcunun bu kapsamda değerlendirilmesi bazı ayrımları gerektirmektedir.

Tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 14), İİK'nın 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, bu takibin temelinde kiracının kira bedelini ödememesi yatar. Uygulamada sıklıkla sorulan soru, aidat borcunun da bu takip kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceğidir. Bu noktada, "kira bedeli" ve "yan giderler" ayrımı önem kazanmaktadır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 30.04.2024 tarihli kararında (E: 2024/1119, K: 2024/4149, ) belirtildiği üzere, kira borcu kavramına yan giderlerin (su, elektrik vb.) dâhil olduğu sonucuna varmak, lafzi yorum yapıldığında mümkün değildir. Yargıtay, İİK m. 269/a maddesinin "KİRA BORCUNU..." ifadesini özellikle tercih ettiğini ve TBK m. 315/1'deki "...veya yan gideri..." tabirini kullanmadığını vurgulamaktadır. Bu nedenle, yakıt gideri, bekçi parası, temizlik parası gibi yan giderlerin ödenmemesi, icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.

Bu açıklamalar ışığında, yalnızca aidat borcu için tahliye talepli icra takibi başlatılması mümkün değildir. Zira İİK m. 269 vd. hükümleri, temerrüt nedeniyle tahliye için asıl kira borcunun ödenmemesini esas almaktadır. Ancak, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü açıkça kararlaştırılmış ve aidat, kira bedeli ile birlikte talep ediliyorsa, bu durumda temerrüt nedeniyle tahliye takibi gündeme gelebilir; burada da asıl olan kira bedelinin de ödenmemiş olmasıdır. Yani, kiracı hem kira bedelini hem de sözleşmede yan gider olarak kararlaştırılan aidatı ödemiyorsa, bu durumda tahliye talepli icra takibi yapılabilir.

Bununla birlikte, ev sahibi, yalnızca aidat alacağının tahsili için genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) başlatma hakkına sahiptir. Bu takipte tahliye talebi yer almaz, yalnızca aidat borcunun (faizi ve masraflarıyla birlikte) kiracının malvarlığından tahsili amaçlanır. Bu süreçte, kiracıya ödeme emri gönderilir ve kiracının yedi gün içinde itiraz etmemesi veya itirazının kaldırılması halinde haciz işlemleri başlatılabilir.

B. Dava Yoluyla Tahliye (Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle)

Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda ev sahibi, icra takibi yoluyla tahliye yerine, genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açma yolunu da tercih edebilir. Bu yol, özellikle yalnızca aidat borcunun ödenmemesi halinde tahliye talebi için daha uygun bir zemindir, zira icra yoluyla tahliye takibi esas olarak kira bedeli temerrüdüne odaklıdır.

3.1. Hukuki Dayanak ve Şartlar: Bu davanın hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesidir. Bu maddeye göre: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür."
- Yazılı İhtarname Şartı (En az 30 gün süre): Ev sahibinin, kiracıya ödenmeyen aidat borcunu belirten, borcun ödenmesi için en az otuz gün süre veren ve bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı konusunda açıkça uyarıda bulunan yazılı bir ihtarname göndermesi şarttır. Bu ihtarname, davanın temelini oluşturur ve usulüne uygun olarak tebliğ edildiğinin ispatlanması gerekir.
- Ev Sahibinin Aidatı Ödemiş Olma Şartı: Ev sahibi, bu davayı açabilmek için öncelikle kiracının ödemediği aidatları kendisinin apartman yönetimine veya ilgili kuruma ödemiş olması ve bu ödemeyi belgelendirmesi gerekmektedir. Rücu hakkı, ancak ev sahibinin cebinden çıkan bir ödeme ile doğar.
- Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görev ve Yetkisi: Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Sözleşmeye Aykırılığın Önemi: Her aidat borcu, doğrudan tahliyeyi gerektirmeyebilir. Mahkeme, borcun miktarını, ödeme alışkanlığını, kira bedeline oranını ve sözleşmeye aykırılığın genel olarak feshi haklı kılacak nitelikte olup olmadığını değerlendirecektir.

IV. ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ VE ETKİSİ

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemiştir. Bu düzenleme, aidat borcundan kaynaklanan tahliye davalarını da önemli ölçüde etkilemektedir.

Dava şartı arabuluculuk, tarafların uyuşmazlıklarını mahkemeye gitmeden önce arabulucu vasıtasıyla çözme imkanı sunarak yargının iş yükünü azaltmayı ve uyuşmazlıkların daha hızlı ve ekonomik bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır. Ancak, bu zorunluluk her türlü kira uyuşmazlığını kapsamamaktadır.

4.1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye İstisnası: Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri (İİK m. 269 vd.) bu zorunluluğun dışındadır. Dolayısıyla, ev sahibi, kira ve aidat borcunu birlikte talep ederek tahliye talepli icra takibi başlatmak isterse, öncelikle arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu durumda, doğrudan icra takibi başlatılabilir ve kiracının itirazı halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir.
4.2. Dava Şartı Arabuluculuk: Ancak, ev sahibi, aidat borcunu tek başına gerekçe göstererek (kira borcu olmaksızın) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açmak isterse, bu durumda dava şartı arabuluculuk söz konusu olacaktır. Bu durumda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamaması halinde, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılabilir.

4.3. Arabuluculuk Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Arabuluculuk Ücreti: Arabuluculuk ücreti, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaşılır.
Anlaşma Tutanağının Bağlayıcılığı: Arabuluculuk sonucunda anlaşmaya varılması halinde düzenlenen anlaşma tutanağı, mahkeme ilamı niteliğindedir ve icra edilebilirliği bulunmaktadır. Bu nedenle, anlaşma şartlarının dikkatlice belirlenmesi ve tutanağa doğru şekilde geçirilmesi önemlidir.
Avukat Desteği: Arabuluculuk sürecinde tarafların avukatlarından hukuki destek almaları, haklarının korunması açısından faydalı olacaktır.

Zorunlu arabuluculuk süreci, aidat borcundan kaynaklanan tahliye davalarında, tarafların daha uzlaşmacı bir yaklaşımla sorunlarını çözmelerine ve mahkeme sürecine gitmeden önce bir çözüm bulmalarına olanak tanımaktadır.

V. "İKİ HAKLI İHTAR" PRENSİBİ VE AİDAT BORCU

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen "iki haklı ihtar" prensibi, kira ilişkilerinde tahliye nedeni olarak sıklıkla karşımıza çıkar. Bu prensip, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kira süresi içinde iki farklı dönemde haklı ihtara sebep olması durumunda, kiraya verene belirli koşullar altında tahliye davası açma hakkı tanır. Ancak, bu prensibin aidat borcuna uygulanabilirliği konusunda önemli ayrımlar bulunmaktadır.

5.1. "İki Haklı İhtar"ın Şartları:
- Kira Bedeli Temerrüdüne Özgü Olması: "İki haklı ihtar" prensibi, öncelikli olarak kiracının kira bedelini ödeme borcundaki temerrüde odaklanmıştır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da bu prensibi genellikle kira bedelinin ödenmemesi durumları için uygulamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2017/1289, K: 2021/1314, T: 02.11.2021, ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2021/7138, K: 2021/10994, T: 08.11.2021, ). İhtarların ayrı kira dönemlerine ait olması ve her bir ihtarın haklı olması (yani borcun muaccel ve ödenmemiş olması) gerekmektedir.
- Kira Yılının Bitiminden İtibaren Bir Ay İçinde Dava Açma: İki haklı ihtarın oluştuğu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2022/1240, K: 2022/2308, T: 15.03.2022, ).
5.2. Aidat Borcu İçin Uygulanmaması: Yalnızca aidat borcunun ödenmemesi, "iki haklı ihtar" prensibine dayalı tahliye davası için yeterli bir sebep olarak kabul edilmez. TBK m. 352/2'deki düzenleme, kira bedelinin ödenmemesi durumlarına özgü bir tahliye nedenidir. Aidat, her ne kadar kira sözleşmesi kapsamında bir yan gider olsa da, bu özel tahliye nedeninin kapsamına doğrudan girmez.

Aidat borcunun ödenmemesi durumunda tahliye yolu, önceki bölümlerde detaylandırıldığı üzere, TBK m. 315'teki "temerrüt nedeniyle tahliye" hükümleri çerçevesinde tek bir yazılı ihtarname ile Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak dava veya kira bedelinin de ödenmemesi halinde tahliye talepli icra takibi yoluyla mümkündür. Dolayısıyla, ev sahipleri ve hukuk uygulayıcıları, aidat borcundan kaynaklanan tahliye süreçlerinde "iki haklı ihtar" prensibine değil, temerrüt nedeniyle tahliye ve buna ilişkin şartlara odaklanmalıdır.

SONUÇ

Bu makalede, ev sahibinin aidat ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanları, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında incelenmiştir. Aidatın hukuki niteliği, kira sözleşmesindeki yeri ve bu bağlamda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, hem icra takibi yoluyla hem de dava yoluyla tahliye seçenekleri değerlendirilerek ele alınmıştır.

Aidat, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi veya yerel adet gereği kiracının sorumluluğunda olması halinde, "yan gider" niteliği taşır. Bu durumda, kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve belirli şartlar altında tahliye sürecini başlatma imkanı doğurur.

Tahliye için temel şartlar şunlardır: Öncelikle, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğünün net bir şekilde kiracıya yüklenmiş olması gerekmektedir. İkinci olarak, ev sahibinin, kiracının ödemediği aidatları öncelikle kendisinin ödemiş olması ve bu ödemeyi belgelemesi şarttır. Üçüncü olarak, kiracıya usulüne uygun bir ihtarname gönderilerek, aidat borcunun ödenmesi için en az otuz gün süre tanınması ve borcun bu süre içinde ödenmemesi gerekmektedir.

Doğru hukuki yolun seçimi, somut olayın özelliklerine göre değişmektedir. Eğer kiracı hem kira bedelini hem de aidatı ödemiyorsa, tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 14) daha hızlı bir çözüm sunabilir. Ancak, yalnızca aidat borcu söz konusu ise, icra yoluyla tahliye talep etmek genellikle mümkün olmamakla birlikte, genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) ile alacağın tahsili veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılması seçenekleri değerlendirilmelidir. Yalnızca aidat borcu nedeniyle tahliye davası açılacaksa, TBK m. 315'teki temerrüt hükümleri uygulanır ve "iki haklı ihtar" prensibi gerekli değildir.

Ödeme ispatı ve ihtarname, tahliye sürecinin en kritik unsurlarıdır. Kiracının aidat ödemelerini düzenli olarak yapıp yapmadığı, ödeme kayıtları ve banka dekontları ile belgelenmelidir. Gönderilen ihtarnamenin ise, yasal şartları taşıması ve kiracıya tebliğ edildiğinin ispatlanması gerekmektedir.

Son olarak, kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelen arabuluculuk sürecinin, aidat anlaşmazlıklarının çözümünde önemli bir rol oynadığı unutulmamalıdır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması, tarafların uzlaşma yoluyla bir çözüme ulaşmasını sağlayabilir ve yargılama sürecinin maliyetini ve süresini azaltabilir. Ancak, ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. Arabuluculuk sürecinde, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini net bir şekilde anlamaları ve karşılıklı tavizlerle bir anlaşmaya varmaları önemlidir.

KAYNAKÇA

Türk Borçlar Kanunu, Kanun Numarası: 6098, Kabul Tarihi: 11.01.2011 (m. 299, 315, 341, 352/2).
İcra ve İflas Kanunu, Kanun Numarası: 2004, Kabul Tarihi: 09.06.1932 (m. 269, 269/a, 269/c).
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Kanun Numarası: 6325, Kabul Tarihi: 07.06.2012 (m. 18/B).
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/1119, Karar No: 2024/4149, Karar Tarihi: 30.04.2024.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2021/7169, Karar No: 2021/11952, Karar Tarihi: 24.11.2021.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/3540, Karar No: 2024/5879, Karar Tarihi: 14.05.2024.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2017/1289, Karar No: 2021/1314, Karar Tarihi: 02.11.2021.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2021/7138, Karar No: 2021/10994, Karar Tarihi: 08.11.2021.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2022/1240, Karar No: 2022/2308, Karar Tarihi: 15.03.2022.

‹ Geri

Ev Sahibi Aidat Ödemeyen Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

GİRİŞ

Kira ilişkisi, konut veya işyeri ihtiyacının karşılanmasında sıklıkla başvurulan bir hukuki düzenlemedir. Bu ilişki, kiraya veren ve kiracı arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur. Kira bedelinin ödenmesi kiracının temel yükümlülüğü olmakla birlikte, sözleşmede kararlaştırılan veya kanun gereği doğan diğer giderlere (aidat gibi) katılma yükümlülüğü de bulunmaktadır. Ancak, uygulamada aidat ödeme yükümlülüğünün ihlali, ev sahibi ve kiracı arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Özellikle kiracının kira bedelini düzenli ödemesine rağmen aidat borçlarını aksatması durumunda, ev sahibinin tahliye yoluna başvurup başvuramayacağı önemli bir soru işaretidir.

Bu makalenin amacı, ev sahibinin aidat ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanlarını, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve güncel Yargıtay kararları çerçevesinde, icra takibi ve dava yolları olmak üzere iki temel yöntem üzerinden incelemektir. Makalede, aidatın hukuki niteliği, sözleşmesel düzenlemelerin önemi, ev sahibinin rücu hakkı, tahliye şartları, zorunlu arabuluculuk süreci ve "iki haklı ihtar" prensibinin aidat borcuna uygulanabilirliği gibi konulara detaylı bir şekilde değinilecektir. Böylelikle, hukuk uygulayıcılarına ve kira ilişkisinin taraflarına, bu konudaki hukuki çerçeveyi net bir şekilde sunmak hedeflenmektedir.

I. AİDATIN HUKUKİ NİTELİĞİ VE SÖZLEŞMESEL DÜZENLEMELER

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299, ). Bu temel borç ilişkisinin yanı sıra, kiralananın kullanımıyla bağlantılı olarak ortaya çıkan çeşitli giderler de söz konusu olabilir. İşte bu noktada, "aidat" kavramı ve bu kavrama ilişkin sözleşmesel düzenlemeler önem kazanmaktadır.

Aidat, genellikle apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında, ortak kullanım alanlarının giderlerini karşılamak amacıyla toplanan parayı ifade eder. Hukuki niteliği itibarıyla aidat, bir "yan gider" olarak değerlendirilebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracının katlanmakla yükümlü olduğunu belirtir. Bu madde, aidatın kira ilişkisindeki yerini belirlemede önemli bir referans noktasıdır.

Kira sözleşmesinde aidat konusuna ilişkin düzenlemeler, kiracı ve kiraya veren arasındaki sorumlulukları netleştirmek açısından kritik öneme sahiptir. Uygulamada farklı sözleşme senaryoları ile karşılaşılmaktadır:

1.1. Sözleşmede "Aidatlar Kiracıya Aittir" İfadesi: Kira sözleşmesinde, aidat ödeme yükümlülüğünün açıkça kiracıya ait olduğu belirtilmişse, kiracının bu giderleri karşılaması gerekir. Bu durumda, aidat borcu kira sözleşmesinden doğan bir yükümlülük haline gelir ve ödenmemesi halinde hukuki sonuçlar doğurabilir.
1.2. Sözleşmede "Aidatlar Dahildir" İfadesi: Kira sözleşmesinde, kira bedeline aidatların dahil olduğu belirtilmişse, kiracının ayrıca bir aidat ödeme yükümlülüğü bulunmaz. Bu durumda, aidatları ödeme sorumluluğu kiraya verene aittir.
1.3. Sözleşmede Aidata İlişkin Hüküm Bulunmaması: Kira sözleşmesinde aidat konusuna ilişkin herhangi bir hüküm bulunmaması durumunda, TBK m. 341 hükmü ve yerel âdetler dikkate alınır. Bu durumda, kullanma giderlerine ilişkin aidatların kiracı tarafından ödenmesi gerektiği yönünde bir yorum yapılabilir. Ancak, sözleşmede açık bir düzenleme olmaması, uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına zemin hazırlayabilir.

Sözleşmede yer alan "aidatlar dahildir" veya "aidatlar kiracıya aittir" gibi ifadelerin hukuki sonuçları, Yargıtay kararlarıyla da şekillenmektedir. Yargıtay, kira sözleşmelerinde yer alan bu tür hükümlerin, tarafların iradelerini yansıttığını ve bu nedenle bağlayıcı olduğunu kabul etmektedir. Ancak, bu hükümlerin yorumlanması sırasında, sözleşmenin bütünlüğü ve tarafların menfaat dengesi gözetilmelidir.

II. EV SAHİBİNİN AİDATI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE RÜCU HAKKI

Kira ilişkisinde kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, apartman veya site yönetimi genellikle ilk olarak bağımsız bölüm maliki olan ev sahibine başvurur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, ortak giderlerden hem kat maliki (ev sahibi) hem de kiracı müteselsilen sorumludur. Ancak, yönetime karşı asıl borçlu genellikle kat malikidir. Bu nedenle, kiracının aidatları ödememesi halinde, ev sahibi bu borçları yönetime ödeme zorunluluğu ile karşı karşıya kalır.

Ev sahibinin, kiracının ödemediği aidatları yönetime ödemesi halinde, bu ödediği tutarı kiracıdan talep etme hakkı doğar. Bu hakka rücu hakkı denir. Rücu hakkının doğuşu ve ispatı için bazı şartlar mevcuttur:

2.1. Ev Sahibinin Aidatı Ödeme Zorunluluğu ve Ödeme İspatı: Ev sahibi, rücu hakkını kullanabilmek için öncelikle kiracının ödemesi gereken aidat borcunu yönetime ödemiş olmalıdır. Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, kiraya verenin kendi cebinden çıkan bir meblağı tahsil etme ve zararı giderme mekanizması olarak rücu hakkı ancak ödeme yapıldıktan sonra doğar (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2021/7169, K: 2021/11952, T: 24.11.2021, ). Ev sahibi, bu ödemeyi banka dekontları, makbuzlar veya diğer yazılı belgelerle ispat etmekle yükümlüdür. Ödeme ispatı, rücu talebinin temelini oluşturur.
2.2. Rücu Hakkının Dayanakları:
- Kira Sözleşmesi: Aidat ödeme yükümlülüğü kira sözleşmesinde açıkça kiracıya yüklenmişse, ev sahibi ödediği aidatları bu sözleşme hükmüne dayanarak kiracıdan talep edebilir.
- Vekaletsiz İş Görme: Kiracının sorumluluğunda olan bir gideri ev sahibinin ödemesi, vekaletsiz iş görme (TBK m. 526 vd.) hükümlerine göre de rücu hakkı doğurabilir.
- Yargıtay İçtihatları: Yargıtay, ev sahibinin aidat borcunu ödemesi halinde kiracıya rücu edebileceğini ve bu alacağın tahsili için hukuki yollara başvurabileceğini birçok kararında vurgulamıştır. Örneğin, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 14.05.2024 tarihli kararı (E: 2024/3540, K: 2024/5879, ), Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca kiracının ortak giderlerden ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu ve kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olmak üzere kira borcundan düşüleceğini belirtmiştir. Bu kararlar, ev sahibinin ödeme sonrası rücu hakkının hukuki dayanağını güçlendirmektedir.

Rücu hakkının etkin bir şekilde kullanılabilmesi için, ev sahibinin ödediği aidatlara ilişkin tüm belgeleri eksiksiz tutması ve hukuki süreci doğru başlatması büyük önem taşımaktadır.

III. AİDAT BORCU NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ YOLLARI

Kira ilişkisinde, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün yanı sıra, sözleşmede kararlaştırılan veya kanun gereği üstlenmesi gereken yan giderleri (aidat gibi) ödeme sorumluluğu da bulunmaktadır. Kiracının bu sorumluluğu yerine getirmemesi halinde, ev sahibinin başvurabileceği iki temel hukuki yol mevcuttur: icra takibi ve dava yolu. Aşağıda, bu iki yol ayrıntılarıyla incelenecektir.

A. İcra Takibi Yoluyla Tahliye

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, alacaklının (kiraya verenin) başvurabileceği temel yollardan biri icra takibidir. Ancak, aidat borcunun tahliyesi bağlamında icra takibinin kapsamı ve şartları önem arz etmektedir. İcra ve İflas Kanunu (İİK), kira alacaklarına ilişkin özel düzenlemeler içermekle birlikte, aidat borcunun bu kapsamda değerlendirilmesi bazı ayrımları gerektirmektedir.

Tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 14), İİK'nın 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, bu takibin temelinde kiracının kira bedelini ödememesi yatar. Uygulamada sıklıkla sorulan soru, aidat borcunun da bu takip kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceğidir. Bu noktada, "kira bedeli" ve "yan giderler" ayrımı önem kazanmaktadır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 30.04.2024 tarihli kararında (E: 2024/1119, K: 2024/4149, ) belirtildiği üzere, kira borcu kavramına yan giderlerin (su, elektrik vb.) dâhil olduğu sonucuna varmak, lafzi yorum yapıldığında mümkün değildir. Yargıtay, İİK m. 269/a maddesinin "KİRA BORCUNU..." ifadesini özellikle tercih ettiğini ve TBK m. 315/1'deki "...veya yan gideri..." tabirini kullanmadığını vurgulamaktadır. Bu nedenle, yakıt gideri, bekçi parası, temizlik parası gibi yan giderlerin ödenmemesi, icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.

Bu açıklamalar ışığında, yalnızca aidat borcu için tahliye talepli icra takibi başlatılması mümkün değildir. Zira İİK m. 269 vd. hükümleri, temerrüt nedeniyle tahliye için asıl kira borcunun ödenmemesini esas almaktadır. Ancak, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü açıkça kararlaştırılmış ve aidat, kira bedeli ile birlikte talep ediliyorsa, bu durumda temerrüt nedeniyle tahliye takibi gündeme gelebilir; burada da asıl olan kira bedelinin de ödenmemiş olmasıdır. Yani, kiracı hem kira bedelini hem de sözleşmede yan gider olarak kararlaştırılan aidatı ödemiyorsa, bu durumda tahliye talepli icra takibi yapılabilir.

Bununla birlikte, ev sahibi, yalnızca aidat alacağının tahsili için genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) başlatma hakkına sahiptir. Bu takipte tahliye talebi yer almaz, yalnızca aidat borcunun (faizi ve masraflarıyla birlikte) kiracının malvarlığından tahsili amaçlanır. Bu süreçte, kiracıya ödeme emri gönderilir ve kiracının yedi gün içinde itiraz etmemesi veya itirazının kaldırılması halinde haciz işlemleri başlatılabilir.

B. Dava Yoluyla Tahliye (Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle)

Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda ev sahibi, icra takibi yoluyla tahliye yerine, genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açma yolunu da tercih edebilir. Bu yol, özellikle yalnızca aidat borcunun ödenmemesi halinde tahliye talebi için daha uygun bir zemindir, zira icra yoluyla tahliye takibi esas olarak kira bedeli temerrüdüne odaklıdır.

3.1. Hukuki Dayanak ve Şartlar: Bu davanın hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesidir. Bu maddeye göre: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür."
- Yazılı İhtarname Şartı (En az 30 gün süre): Ev sahibinin, kiracıya ödenmeyen aidat borcunu belirten, borcun ödenmesi için en az otuz gün süre veren ve bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı konusunda açıkça uyarıda bulunan yazılı bir ihtarname göndermesi şarttır. Bu ihtarname, davanın temelini oluşturur ve usulüne uygun olarak tebliğ edildiğinin ispatlanması gerekir.
- Ev Sahibinin Aidatı Ödemiş Olma Şartı: Ev sahibi, bu davayı açabilmek için öncelikle kiracının ödemediği aidatları kendisinin apartman yönetimine veya ilgili kuruma ödemiş olması ve bu ödemeyi belgelendirmesi gerekmektedir. Rücu hakkı, ancak ev sahibinin cebinden çıkan bir ödeme ile doğar.
- Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görev ve Yetkisi: Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Sözleşmeye Aykırılığın Önemi: Her aidat borcu, doğrudan tahliyeyi gerektirmeyebilir. Mahkeme, borcun miktarını, ödeme alışkanlığını, kira bedeline oranını ve sözleşmeye aykırılığın genel olarak feshi haklı kılacak nitelikte olup olmadığını değerlendirecektir.

IV. ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ VE ETKİSİ

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemiştir. Bu düzenleme, aidat borcundan kaynaklanan tahliye davalarını da önemli ölçüde etkilemektedir.

Dava şartı arabuluculuk, tarafların uyuşmazlıklarını mahkemeye gitmeden önce arabulucu vasıtasıyla çözme imkanı sunarak yargının iş yükünü azaltmayı ve uyuşmazlıkların daha hızlı ve ekonomik bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır. Ancak, bu zorunluluk her türlü kira uyuşmazlığını kapsamamaktadır.

4.1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye İstisnası: Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri (İİK m. 269 vd.) bu zorunluluğun dışındadır. Dolayısıyla, ev sahibi, kira ve aidat borcunu birlikte talep ederek tahliye talepli icra takibi başlatmak isterse, öncelikle arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu durumda, doğrudan icra takibi başlatılabilir ve kiracının itirazı halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir.
4.2. Dava Şartı Arabuluculuk: Ancak, ev sahibi, aidat borcunu tek başına gerekçe göstererek (kira borcu olmaksızın) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açmak isterse, bu durumda dava şartı arabuluculuk söz konusu olacaktır. Bu durumda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamaması halinde, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılabilir.

4.3. Arabuluculuk Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Arabuluculuk Ücreti: Arabuluculuk ücreti, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaşılır.
Anlaşma Tutanağının Bağlayıcılığı: Arabuluculuk sonucunda anlaşmaya varılması halinde düzenlenen anlaşma tutanağı, mahkeme ilamı niteliğindedir ve icra edilebilirliği bulunmaktadır. Bu nedenle, anlaşma şartlarının dikkatlice belirlenmesi ve tutanağa doğru şekilde geçirilmesi önemlidir.
Avukat Desteği: Arabuluculuk sürecinde tarafların avukatlarından hukuki destek almaları, haklarının korunması açısından faydalı olacaktır.

Zorunlu arabuluculuk süreci, aidat borcundan kaynaklanan tahliye davalarında, tarafların daha uzlaşmacı bir yaklaşımla sorunlarını çözmelerine ve mahkeme sürecine gitmeden önce bir çözüm bulmalarına olanak tanımaktadır.

V. "İKİ HAKLI İHTAR" PRENSİBİ VE AİDAT BORCU

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen "iki haklı ihtar" prensibi, kira ilişkilerinde tahliye nedeni olarak sıklıkla karşımıza çıkar. Bu prensip, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kira süresi içinde iki farklı dönemde haklı ihtara sebep olması durumunda, kiraya verene belirli koşullar altında tahliye davası açma hakkı tanır. Ancak, bu prensibin aidat borcuna uygulanabilirliği konusunda önemli ayrımlar bulunmaktadır.

5.1. "İki Haklı İhtar"ın Şartları:
- Kira Bedeli Temerrüdüne Özgü Olması: "İki haklı ihtar" prensibi, öncelikli olarak kiracının kira bedelini ödeme borcundaki temerrüde odaklanmıştır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da bu prensibi genellikle kira bedelinin ödenmemesi durumları için uygulamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2017/1289, K: 2021/1314, T: 02.11.2021, ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2021/7138, K: 2021/10994, T: 08.11.2021, ). İhtarların ayrı kira dönemlerine ait olması ve her bir ihtarın haklı olması (yani borcun muaccel ve ödenmemiş olması) gerekmektedir.
- Kira Yılının Bitiminden İtibaren Bir Ay İçinde Dava Açma: İki haklı ihtarın oluştuğu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2022/1240, K: 2022/2308, T: 15.03.2022, ).
5.2. Aidat Borcu İçin Uygulanmaması: Yalnızca aidat borcunun ödenmemesi, "iki haklı ihtar" prensibine dayalı tahliye davası için yeterli bir sebep olarak kabul edilmez. TBK m. 352/2'deki düzenleme, kira bedelinin ödenmemesi durumlarına özgü bir tahliye nedenidir. Aidat, her ne kadar kira sözleşmesi kapsamında bir yan gider olsa da, bu özel tahliye nedeninin kapsamına doğrudan girmez.

Aidat borcunun ödenmemesi durumunda tahliye yolu, önceki bölümlerde detaylandırıldığı üzere, TBK m. 315'teki "temerrüt nedeniyle tahliye" hükümleri çerçevesinde tek bir yazılı ihtarname ile Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak dava veya kira bedelinin de ödenmemesi halinde tahliye talepli icra takibi yoluyla mümkündür. Dolayısıyla, ev sahipleri ve hukuk uygulayıcıları, aidat borcundan kaynaklanan tahliye süreçlerinde "iki haklı ihtar" prensibine değil, temerrüt nedeniyle tahliye ve buna ilişkin şartlara odaklanmalıdır.

SONUÇ

Bu makalede, ev sahibinin aidat ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanları, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında incelenmiştir. Aidatın hukuki niteliği, kira sözleşmesindeki yeri ve bu bağlamda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, hem icra takibi yoluyla hem de dava yoluyla tahliye seçenekleri değerlendirilerek ele alınmıştır.

Aidat, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi veya yerel adet gereği kiracının sorumluluğunda olması halinde, "yan gider" niteliği taşır. Bu durumda, kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve belirli şartlar altında tahliye sürecini başlatma imkanı doğurur.

Tahliye için temel şartlar şunlardır: Öncelikle, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğünün net bir şekilde kiracıya yüklenmiş olması gerekmektedir. İkinci olarak, ev sahibinin, kiracının ödemediği aidatları öncelikle kendisinin ödemiş olması ve bu ödemeyi belgelemesi şarttır. Üçüncü olarak, kiracıya usulüne uygun bir ihtarname gönderilerek, aidat borcunun ödenmesi için en az otuz gün süre tanınması ve borcun bu süre içinde ödenmemesi gerekmektedir.

Doğru hukuki yolun seçimi, somut olayın özelliklerine göre değişmektedir. Eğer kiracı hem kira bedelini hem de aidatı ödemiyorsa, tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 14) daha hızlı bir çözüm sunabilir. Ancak, yalnızca aidat borcu söz konusu ise, icra yoluyla tahliye talep etmek genellikle mümkün olmamakla birlikte, genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) ile alacağın tahsili veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılması seçenekleri değerlendirilmelidir. Yalnızca aidat borcu nedeniyle tahliye davası açılacaksa, TBK m. 315'teki temerrüt hükümleri uygulanır ve "iki haklı ihtar" prensibi gerekli değildir.

Ödeme ispatı ve ihtarname, tahliye sürecinin en kritik unsurlarıdır. Kiracının aidat ödemelerini düzenli olarak yapıp yapmadığı, ödeme kayıtları ve banka dekontları ile belgelenmelidir. Gönderilen ihtarnamenin ise, yasal şartları taşıması ve kiracıya tebliğ edildiğinin ispatlanması gerekmektedir.

Son olarak, kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelen arabuluculuk sürecinin, aidat anlaşmazlıklarının çözümünde önemli bir rol oynadığı unutulmamalıdır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması, tarafların uzlaşma yoluyla bir çözüme ulaşmasını sağlayabilir ve yargılama sürecinin maliyetini ve süresini azaltabilir. Ancak, ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. Arabuluculuk sürecinde, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini net bir şekilde anlamaları ve karşılıklı tavizlerle bir anlaşmaya varmaları önemlidir.

KAYNAKÇA

Türk Borçlar Kanunu, Kanun Numarası: 6098, Kabul Tarihi: 11.01.2011 (m. 299, 315, 341, 352/2).
İcra ve İflas Kanunu, Kanun Numarası: 2004, Kabul Tarihi: 09.06.1932 (m. 269, 269/a, 269/c).
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Kanun Numarası: 6325, Kabul Tarihi: 07.06.2012 (m. 18/B).
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/1119, Karar No: 2024/4149, Karar Tarihi: 30.04.2024.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2021/7169, Karar No: 2021/11952, Karar Tarihi: 24.11.2021.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/3540, Karar No: 2024/5879, Karar Tarihi: 14.05.2024.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2017/1289, Karar No: 2021/1314, Karar Tarihi: 02.11.2021.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2021/7138, Karar No: 2021/10994, Karar Tarihi: 08.11.2021.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2022/1240, Karar No: 2022/2308, Karar Tarihi: 15.03.2022.

‹ Geri

Ev Sahibi Aidat Ödemeyen Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

GİRİŞ

Kira ilişkisi, konut veya işyeri ihtiyacının karşılanmasında sıklıkla başvurulan bir hukuki düzenlemedir. Bu ilişki, kiraya veren ve kiracı arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur. Kira bedelinin ödenmesi kiracının temel yükümlülüğü olmakla birlikte, sözleşmede kararlaştırılan veya kanun gereği doğan diğer giderlere (aidat gibi) katılma yükümlülüğü de bulunmaktadır. Ancak, uygulamada aidat ödeme yükümlülüğünün ihlali, ev sahibi ve kiracı arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Özellikle kiracının kira bedelini düzenli ödemesine rağmen aidat borçlarını aksatması durumunda, ev sahibinin tahliye yoluna başvurup başvuramayacağı önemli bir soru işaretidir.

Bu makalenin amacı, ev sahibinin aidat ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanlarını, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve güncel Yargıtay kararları çerçevesinde, icra takibi ve dava yolları olmak üzere iki temel yöntem üzerinden incelemektir. Makalede, aidatın hukuki niteliği, sözleşmesel düzenlemelerin önemi, ev sahibinin rücu hakkı, tahliye şartları, zorunlu arabuluculuk süreci ve "iki haklı ihtar" prensibinin aidat borcuna uygulanabilirliği gibi konulara detaylı bir şekilde değinilecektir. Böylelikle, hukuk uygulayıcılarına ve kira ilişkisinin taraflarına, bu konudaki hukuki çerçeveyi net bir şekilde sunmak hedeflenmektedir.

I. AİDATIN HUKUKİ NİTELİĞİ VE SÖZLEŞMESEL DÜZENLEMELER

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299, ). Bu temel borç ilişkisinin yanı sıra, kiralananın kullanımıyla bağlantılı olarak ortaya çıkan çeşitli giderler de söz konusu olabilir. İşte bu noktada, "aidat" kavramı ve bu kavrama ilişkin sözleşmesel düzenlemeler önem kazanmaktadır.

Aidat, genellikle apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında, ortak kullanım alanlarının giderlerini karşılamak amacıyla toplanan parayı ifade eder. Hukuki niteliği itibarıyla aidat, bir "yan gider" olarak değerlendirilebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracının katlanmakla yükümlü olduğunu belirtir. Bu madde, aidatın kira ilişkisindeki yerini belirlemede önemli bir referans noktasıdır.

Kira sözleşmesinde aidat konusuna ilişkin düzenlemeler, kiracı ve kiraya veren arasındaki sorumlulukları netleştirmek açısından kritik öneme sahiptir. Uygulamada farklı sözleşme senaryoları ile karşılaşılmaktadır:

1.1. Sözleşmede "Aidatlar Kiracıya Aittir" İfadesi: Kira sözleşmesinde, aidat ödeme yükümlülüğünün açıkça kiracıya ait olduğu belirtilmişse, kiracının bu giderleri karşılaması gerekir. Bu durumda, aidat borcu kira sözleşmesinden doğan bir yükümlülük haline gelir ve ödenmemesi halinde hukuki sonuçlar doğurabilir.
1.2. Sözleşmede "Aidatlar Dahildir" İfadesi: Kira sözleşmesinde, kira bedeline aidatların dahil olduğu belirtilmişse, kiracının ayrıca bir aidat ödeme yükümlülüğü bulunmaz. Bu durumda, aidatları ödeme sorumluluğu kiraya verene aittir.
1.3. Sözleşmede Aidata İlişkin Hüküm Bulunmaması: Kira sözleşmesinde aidat konusuna ilişkin herhangi bir hüküm bulunmaması durumunda, TBK m. 341 hükmü ve yerel âdetler dikkate alınır. Bu durumda, kullanma giderlerine ilişkin aidatların kiracı tarafından ödenmesi gerektiği yönünde bir yorum yapılabilir. Ancak, sözleşmede açık bir düzenleme olmaması, uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına zemin hazırlayabilir.

Sözleşmede yer alan "aidatlar dahildir" veya "aidatlar kiracıya aittir" gibi ifadelerin hukuki sonuçları, Yargıtay kararlarıyla da şekillenmektedir. Yargıtay, kira sözleşmelerinde yer alan bu tür hükümlerin, tarafların iradelerini yansıttığını ve bu nedenle bağlayıcı olduğunu kabul etmektedir. Ancak, bu hükümlerin yorumlanması sırasında, sözleşmenin bütünlüğü ve tarafların menfaat dengesi gözetilmelidir.

II. EV SAHİBİNİN AİDATI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE RÜCU HAKKI

Kira ilişkisinde kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, apartman veya site yönetimi genellikle ilk olarak bağımsız bölüm maliki olan ev sahibine başvurur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, ortak giderlerden hem kat maliki (ev sahibi) hem de kiracı müteselsilen sorumludur. Ancak, yönetime karşı asıl borçlu genellikle kat malikidir. Bu nedenle, kiracının aidatları ödememesi halinde, ev sahibi bu borçları yönetime ödeme zorunluluğu ile karşı karşıya kalır.

Ev sahibinin, kiracının ödemediği aidatları yönetime ödemesi halinde, bu ödediği tutarı kiracıdan talep etme hakkı doğar. Bu hakka rücu hakkı denir. Rücu hakkının doğuşu ve ispatı için bazı şartlar mevcuttur:

2.1. Ev Sahibinin Aidatı Ödeme Zorunluluğu ve Ödeme İspatı: Ev sahibi, rücu hakkını kullanabilmek için öncelikle kiracının ödemesi gereken aidat borcunu yönetime ödemiş olmalıdır. Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, kiraya verenin kendi cebinden çıkan bir meblağı tahsil etme ve zararı giderme mekanizması olarak rücu hakkı ancak ödeme yapıldıktan sonra doğar (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2021/7169, K: 2021/11952, T: 24.11.2021, ). Ev sahibi, bu ödemeyi banka dekontları, makbuzlar veya diğer yazılı belgelerle ispat etmekle yükümlüdür. Ödeme ispatı, rücu talebinin temelini oluşturur.
2.2. Rücu Hakkının Dayanakları:
- Kira Sözleşmesi: Aidat ödeme yükümlülüğü kira sözleşmesinde açıkça kiracıya yüklenmişse, ev sahibi ödediği aidatları bu sözleşme hükmüne dayanarak kiracıdan talep edebilir.
- Vekaletsiz İş Görme: Kiracının sorumluluğunda olan bir gideri ev sahibinin ödemesi, vekaletsiz iş görme (TBK m. 526 vd.) hükümlerine göre de rücu hakkı doğurabilir.
- Yargıtay İçtihatları: Yargıtay, ev sahibinin aidat borcunu ödemesi halinde kiracıya rücu edebileceğini ve bu alacağın tahsili için hukuki yollara başvurabileceğini birçok kararında vurgulamıştır. Örneğin, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 14.05.2024 tarihli kararı (E: 2024/3540, K: 2024/5879, ), Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca kiracının ortak giderlerden ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu ve kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olmak üzere kira borcundan düşüleceğini belirtmiştir. Bu kararlar, ev sahibinin ödeme sonrası rücu hakkının hukuki dayanağını güçlendirmektedir.

Rücu hakkının etkin bir şekilde kullanılabilmesi için, ev sahibinin ödediği aidatlara ilişkin tüm belgeleri eksiksiz tutması ve hukuki süreci doğru başlatması büyük önem taşımaktadır.

III. AİDAT BORCU NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ YOLLARI

Kira ilişkisinde, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün yanı sıra, sözleşmede kararlaştırılan veya kanun gereği üstlenmesi gereken yan giderleri (aidat gibi) ödeme sorumluluğu da bulunmaktadır. Kiracının bu sorumluluğu yerine getirmemesi halinde, ev sahibinin başvurabileceği iki temel hukuki yol mevcuttur: icra takibi ve dava yolu. Aşağıda, bu iki yol ayrıntılarıyla incelenecektir.

A. İcra Takibi Yoluyla Tahliye

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, alacaklının (kiraya verenin) başvurabileceği temel yollardan biri icra takibidir. Ancak, aidat borcunun tahliyesi bağlamında icra takibinin kapsamı ve şartları önem arz etmektedir. İcra ve İflas Kanunu (İİK), kira alacaklarına ilişkin özel düzenlemeler içermekle birlikte, aidat borcunun bu kapsamda değerlendirilmesi bazı ayrımları gerektirmektedir.

Tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 14), İİK'nın 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, bu takibin temelinde kiracının kira bedelini ödememesi yatar. Uygulamada sıklıkla sorulan soru, aidat borcunun da bu takip kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceğidir. Bu noktada, "kira bedeli" ve "yan giderler" ayrımı önem kazanmaktadır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 30.04.2024 tarihli kararında (E: 2024/1119, K: 2024/4149, ) belirtildiği üzere, kira borcu kavramına yan giderlerin (su, elektrik vb.) dâhil olduğu sonucuna varmak, lafzi yorum yapıldığında mümkün değildir. Yargıtay, İİK m. 269/a maddesinin "KİRA BORCUNU..." ifadesini özellikle tercih ettiğini ve TBK m. 315/1'deki "...veya yan gideri..." tabirini kullanmadığını vurgulamaktadır. Bu nedenle, yakıt gideri, bekçi parası, temizlik parası gibi yan giderlerin ödenmemesi, icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.

Bu açıklamalar ışığında, yalnızca aidat borcu için tahliye talepli icra takibi başlatılması mümkün değildir. Zira İİK m. 269 vd. hükümleri, temerrüt nedeniyle tahliye için asıl kira borcunun ödenmemesini esas almaktadır. Ancak, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü açıkça kararlaştırılmış ve aidat, kira bedeli ile birlikte talep ediliyorsa, bu durumda temerrüt nedeniyle tahliye takibi gündeme gelebilir; burada da asıl olan kira bedelinin de ödenmemiş olmasıdır. Yani, kiracı hem kira bedelini hem de sözleşmede yan gider olarak kararlaştırılan aidatı ödemiyorsa, bu durumda tahliye talepli icra takibi yapılabilir.

Bununla birlikte, ev sahibi, yalnızca aidat alacağının tahsili için genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) başlatma hakkına sahiptir. Bu takipte tahliye talebi yer almaz, yalnızca aidat borcunun (faizi ve masraflarıyla birlikte) kiracının malvarlığından tahsili amaçlanır. Bu süreçte, kiracıya ödeme emri gönderilir ve kiracının yedi gün içinde itiraz etmemesi veya itirazının kaldırılması halinde haciz işlemleri başlatılabilir.

B. Dava Yoluyla Tahliye (Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle)

Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda ev sahibi, icra takibi yoluyla tahliye yerine, genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açma yolunu da tercih edebilir. Bu yol, özellikle yalnızca aidat borcunun ödenmemesi halinde tahliye talebi için daha uygun bir zemindir, zira icra yoluyla tahliye takibi esas olarak kira bedeli temerrüdüne odaklıdır.

3.1. Hukuki Dayanak ve Şartlar: Bu davanın hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesidir. Bu maddeye göre: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür."
- Yazılı İhtarname Şartı (En az 30 gün süre): Ev sahibinin, kiracıya ödenmeyen aidat borcunu belirten, borcun ödenmesi için en az otuz gün süre veren ve bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı konusunda açıkça uyarıda bulunan yazılı bir ihtarname göndermesi şarttır. Bu ihtarname, davanın temelini oluşturur ve usulüne uygun olarak tebliğ edildiğinin ispatlanması gerekir.
- Ev Sahibinin Aidatı Ödemiş Olma Şartı: Ev sahibi, bu davayı açabilmek için öncelikle kiracının ödemediği aidatları kendisinin apartman yönetimine veya ilgili kuruma ödemiş olması ve bu ödemeyi belgelendirmesi gerekmektedir. Rücu hakkı, ancak ev sahibinin cebinden çıkan bir ödeme ile doğar.
- Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görev ve Yetkisi: Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Sözleşmeye Aykırılığın Önemi: Her aidat borcu, doğrudan tahliyeyi gerektirmeyebilir. Mahkeme, borcun miktarını, ödeme alışkanlığını, kira bedeline oranını ve sözleşmeye aykırılığın genel olarak feshi haklı kılacak nitelikte olup olmadığını değerlendirecektir.

IV. ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ VE ETKİSİ

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemiştir. Bu düzenleme, aidat borcundan kaynaklanan tahliye davalarını da önemli ölçüde etkilemektedir.

Dava şartı arabuluculuk, tarafların uyuşmazlıklarını mahkemeye gitmeden önce arabulucu vasıtasıyla çözme imkanı sunarak yargının iş yükünü azaltmayı ve uyuşmazlıkların daha hızlı ve ekonomik bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır. Ancak, bu zorunluluk her türlü kira uyuşmazlığını kapsamamaktadır.

4.1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye İstisnası: Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri (İİK m. 269 vd.) bu zorunluluğun dışındadır. Dolayısıyla, ev sahibi, kira ve aidat borcunu birlikte talep ederek tahliye talepli icra takibi başlatmak isterse, öncelikle arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu durumda, doğrudan icra takibi başlatılabilir ve kiracının itirazı halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir.
4.2. Dava Şartı Arabuluculuk: Ancak, ev sahibi, aidat borcunu tek başına gerekçe göstererek (kira borcu olmaksızın) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açmak isterse, bu durumda dava şartı arabuluculuk söz konusu olacaktır. Bu durumda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamaması halinde, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılabilir.

4.3. Arabuluculuk Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Arabuluculuk Ücreti: Arabuluculuk ücreti, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaşılır.
Anlaşma Tutanağının Bağlayıcılığı: Arabuluculuk sonucunda anlaşmaya varılması halinde düzenlenen anlaşma tutanağı, mahkeme ilamı niteliğindedir ve icra edilebilirliği bulunmaktadır. Bu nedenle, anlaşma şartlarının dikkatlice belirlenmesi ve tutanağa doğru şekilde geçirilmesi önemlidir.
Avukat Desteği: Arabuluculuk sürecinde tarafların avukatlarından hukuki destek almaları, haklarının korunması açısından faydalı olacaktır.

Zorunlu arabuluculuk süreci, aidat borcundan kaynaklanan tahliye davalarında, tarafların daha uzlaşmacı bir yaklaşımla sorunlarını çözmelerine ve mahkeme sürecine gitmeden önce bir çözüm bulmalarına olanak tanımaktadır.

V. "İKİ HAKLI İHTAR" PRENSİBİ VE AİDAT BORCU

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen "iki haklı ihtar" prensibi, kira ilişkilerinde tahliye nedeni olarak sıklıkla karşımıza çıkar. Bu prensip, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kira süresi içinde iki farklı dönemde haklı ihtara sebep olması durumunda, kiraya verene belirli koşullar altında tahliye davası açma hakkı tanır. Ancak, bu prensibin aidat borcuna uygulanabilirliği konusunda önemli ayrımlar bulunmaktadır.

5.1. "İki Haklı İhtar"ın Şartları:
- Kira Bedeli Temerrüdüne Özgü Olması: "İki haklı ihtar" prensibi, öncelikli olarak kiracının kira bedelini ödeme borcundaki temerrüde odaklanmıştır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da bu prensibi genellikle kira bedelinin ödenmemesi durumları için uygulamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2017/1289, K: 2021/1314, T: 02.11.2021, ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2021/7138, K: 2021/10994, T: 08.11.2021, ). İhtarların ayrı kira dönemlerine ait olması ve her bir ihtarın haklı olması (yani borcun muaccel ve ödenmemiş olması) gerekmektedir.
- Kira Yılının Bitiminden İtibaren Bir Ay İçinde Dava Açma: İki haklı ihtarın oluştuğu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2022/1240, K: 2022/2308, T: 15.03.2022, ).
5.2. Aidat Borcu İçin Uygulanmaması: Yalnızca aidat borcunun ödenmemesi, "iki haklı ihtar" prensibine dayalı tahliye davası için yeterli bir sebep olarak kabul edilmez. TBK m. 352/2'deki düzenleme, kira bedelinin ödenmemesi durumlarına özgü bir tahliye nedenidir. Aidat, her ne kadar kira sözleşmesi kapsamında bir yan gider olsa da, bu özel tahliye nedeninin kapsamına doğrudan girmez.

Aidat borcunun ödenmemesi durumunda tahliye yolu, önceki bölümlerde detaylandırıldığı üzere, TBK m. 315'teki "temerrüt nedeniyle tahliye" hükümleri çerçevesinde tek bir yazılı ihtarname ile Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak dava veya kira bedelinin de ödenmemesi halinde tahliye talepli icra takibi yoluyla mümkündür. Dolayısıyla, ev sahipleri ve hukuk uygulayıcıları, aidat borcundan kaynaklanan tahliye süreçlerinde "iki haklı ihtar" prensibine değil, temerrüt nedeniyle tahliye ve buna ilişkin şartlara odaklanmalıdır.

SONUÇ

Bu makalede, ev sahibinin aidat ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanları, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında incelenmiştir. Aidatın hukuki niteliği, kira sözleşmesindeki yeri ve bu bağlamda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, hem icra takibi yoluyla hem de dava yoluyla tahliye seçenekleri değerlendirilerek ele alınmıştır.

Aidat, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi veya yerel adet gereği kiracının sorumluluğunda olması halinde, "yan gider" niteliği taşır. Bu durumda, kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve belirli şartlar altında tahliye sürecini başlatma imkanı doğurur.

Tahliye için temel şartlar şunlardır: Öncelikle, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğünün net bir şekilde kiracıya yüklenmiş olması gerekmektedir. İkinci olarak, ev sahibinin, kiracının ödemediği aidatları öncelikle kendisinin ödemiş olması ve bu ödemeyi belgelemesi şarttır. Üçüncü olarak, kiracıya usulüne uygun bir ihtarname gönderilerek, aidat borcunun ödenmesi için en az otuz gün süre tanınması ve borcun bu süre içinde ödenmemesi gerekmektedir.

Doğru hukuki yolun seçimi, somut olayın özelliklerine göre değişmektedir. Eğer kiracı hem kira bedelini hem de aidatı ödemiyorsa, tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 14) daha hızlı bir çözüm sunabilir. Ancak, yalnızca aidat borcu söz konusu ise, icra yoluyla tahliye talep etmek genellikle mümkün olmamakla birlikte, genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) ile alacağın tahsili veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılması seçenekleri değerlendirilmelidir. Yalnızca aidat borcu nedeniyle tahliye davası açılacaksa, TBK m. 315'teki temerrüt hükümleri uygulanır ve "iki haklı ihtar" prensibi gerekli değildir.

Ödeme ispatı ve ihtarname, tahliye sürecinin en kritik unsurlarıdır. Kiracının aidat ödemelerini düzenli olarak yapıp yapmadığı, ödeme kayıtları ve banka dekontları ile belgelenmelidir. Gönderilen ihtarnamenin ise, yasal şartları taşıması ve kiracıya tebliğ edildiğinin ispatlanması gerekmektedir.

Son olarak, kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelen arabuluculuk sürecinin, aidat anlaşmazlıklarının çözümünde önemli bir rol oynadığı unutulmamalıdır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması, tarafların uzlaşma yoluyla bir çözüme ulaşmasını sağlayabilir ve yargılama sürecinin maliyetini ve süresini azaltabilir. Ancak, ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. Arabuluculuk sürecinde, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini net bir şekilde anlamaları ve karşılıklı tavizlerle bir anlaşmaya varmaları önemlidir.

KAYNAKÇA

Türk Borçlar Kanunu, Kanun Numarası: 6098, Kabul Tarihi: 11.01.2011 (m. 299, 315, 341, 352/2).
İcra ve İflas Kanunu, Kanun Numarası: 2004, Kabul Tarihi: 09.06.1932 (m. 269, 269/a, 269/c).
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Kanun Numarası: 6325, Kabul Tarihi: 07.06.2012 (m. 18/B).
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/1119, Karar No: 2024/4149, Karar Tarihi: 30.04.2024.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2021/7169, Karar No: 2021/11952, Karar Tarihi: 24.11.2021.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/3540, Karar No: 2024/5879, Karar Tarihi: 14.05.2024.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2017/1289, Karar No: 2021/1314, Karar Tarihi: 02.11.2021.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2021/7138, Karar No: 2021/10994, Karar Tarihi: 08.11.2021.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2022/1240, Karar No: 2022/2308, Karar Tarihi: 15.03.2022.