Makaleler

Günümüzde fazlasıyla yaygın olan kiracı/kiralayan uyuşmazlıklarında belki de en çok sorulan sorulardan biri kiracımı nasıl çıkarabilirimdir. Kiracının tahliyesi, teknik ve detaylı bir konu olduğundan uyuşmazlığınız özelinde bir avukata danışmanız, sürecin bir avukat tarafından yürütülmesi kati suretle hak kaybının önüne geçecektir.

Huzurdaki makalemizde kiracı dilediği zaman evden çıkabilir mi, kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmelidir, en hızlı yol nedir, kiracı tahliyesi davasının şartları nelerdir gibi soruları yanıtlanmaktadır.

Kiracı Tarafından Tahliye

Belirtilmelidir ki belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kira döneminin bitiminden 15 gün önce kiracı, yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı sessiz kalırsa veya sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirirse sözleşme devam eder.

Kiracı, ayrıca kira dönemi sona ermeden, sözleşmede belirlenen fesih dönemi sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kira süresi sona ermeden veya sözleşmede belirlenen fesih dönemine uyulmayarak kiralanan tahliye edildiği durumda, mülk sahibinin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği uygun bir süre boyunca kiracının sözleşmeden doğan borcu devam edecektir.

Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden, 8. ayda kiracı tarafından tahliye gerçekleşmişse kalan 4 ayın ödenmesi gerekecektir. Ancak evin bulunduğu konum, kira dönemi vs. şartlar doğrultusunda ev 1 ay içerisinde kiraya verilebilecekse bu durumda sadece 1 ayın ödemesi yapılacaktır.

Ev Sahibi (Kiralayan) Tarafından Kiracının Tahliyesi

Yukarıda da belirtildiği gibi belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Buna göre kiralayan, kira sözleşmesinin süresinin bitmiş olmasından bahisle sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Kiralayan tarafından kiracının tahliyesi hususu bir takım şartlara bağlıdır. Kanunda sayılan tahliye sebepleri şu şekildedir;

Kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet eden kiracıya karşı tahliye,
Kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye,
Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye,
Kiracıdan alınacak tahliye taahhütnamesi ile tahliye,
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye
Kiracının veya eşinin yakınlarda başka bir evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde tahliye,
Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığından ötürü tahliye,
İflas eden kiracının verilen süre içerisinde güvence göstermemesi halinde tahliye.

İşbu makalemizde 10 yılı geçen kira sözleşmelerinde tahliye, ihtiyaç sebebiyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi ile tahliye konuları incelenecektir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye hususu ise bir başka makalemizde incelenecektir.

10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Kiracı toplamda 10 kere sözleşmeyi uzatmışsa yani ilk yıldan sonra 10 yıl daha (yani 11 sene) oturmuşsa bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunarak kiracısının evi veya işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Bu istek fesih bildirimi yani bir ihtarname göndermek suretiyle yapılır. Burada yeni bir sözleşme yapılıp yapılmadığı da önemlidir. Eğer yeni bir sözleşme var ise 10 yıllık süre yeni sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanmalıdır. Örnek vermek gerekirse; 01.01.2010 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde kiralayan, en geç 30.09.2021 tarihinde kiracının eline ulaşacak bir ihtarname ile tahliyeyi sağlayabilecektir. Ancak taraflar, aynı taşınmaz bakımından 01.01.2015 başlangıç tarihli bir başka kira sözleşmesi imzaladı ise 10 yıllık süre bu tarihten itibaren hesaplanacak yani ihtarnamenin en geç 30.09.2026 yılında kiracının eline ulaşması gerekecektir.

Kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiralayan, taşınmazın bulunduğu, sözleşmenin ifa edileceği veya davalının yerleşim yerinde bulunan Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde tahliye davası açabilecektir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları halihazırdaki malikin ihtiyacı ve yeni malikin ihtiyacı olarak iki başlıkta incelenecektir.

(i) Halihazırdaki Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kiraya verenlerin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmekte olup kiralayanların, kiracıları Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca tahliye edebilmesinin belirli koşulları bulunmaktadır. Her bir koşul kendi içerisinde belirli alt başlıklara, şartlara ayrılmakla özetle bu koşullar aşağıdaki gibidir;

(1) Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olması,

(2) Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması,

(3) Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 (bir) ay içinde tahliye davası ile ileri sürmesi gerekmektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ihtarname gönderme şartı bulunmasa da kiralayan, sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan sürenin sonunda bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmişse dava açma hakkı yenilenen kira yılı boyunca uzamış olacaktır. Örnek verecek olursak 30.03.2020 tarihinde yenilecek bir kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, en geç 30.04.2020 tarihine kadar açılmak zorundadır. Sürenin kaçırılması halinde dava, usulden reddedilecektir. Ancak kiralayan, daha önceden kiracıya bu konuda bir ihtarname göndermiş ise dava açma süresi 30.03.2021 tarihine kadar uzayacaktır.

(ii) Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Yeni malikin, ihtiyacı nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmekte olup kiraya verenlerin, kiracıları Türk Borçlar Kanunu’nun 351. madde uyarınca tahliye edebilmesinin belirli koşulları bulunmaktadır;

(1) Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olması

(2) Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmesi,

(3) Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak 1 (bir) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 (altı) ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilmektedir. Kiralananı sonradan edinen malik, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 (bir) ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilmektedir.

Görüleceği gibi taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Yeni malik, kira sözleşmesini sonlandırma niyetinde ise taşınmazı edindiği tarihten itibaren en geç 1 ay içerisinde kiracıya ulaşacak bir ihtarname ile durumu bildirmek koşuluyla 6 ay sonra açacağı dava ile kira ilişkisini sona erdirebilecektir. Yeni malikin izleyebileceği ikinci yol ise sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yolu ile kiracının tahliyesini talep etmektir.

Her iki başlıkta da yer alan ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Yargıtay, kiraya verenin iddia ettiği “ihtiyacın” devamlılık arz etmesi gerektiğini, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçların da tahliye sebebi olarak kabul edilmeyeceğini hükmetmektedir. Kiraya verenin ihtiyacın doğduğunu iddia ettiği tarihte boş ve benzer nitelikte başkaca bir evi var ise veya yakın zaman bu tarz bir evini kiraya verdiyse Yargıtay kiraya verenin samimi olmadığı sonucuna varmaktadır. Tüm bunlara ek olarak dava ile tahliye sonucu yeniden kiralama yasağı bulunduğu unutulmamalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı; Türk Borçlar Kanunu’nun ‘‘Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.’’ Şeklinde düzenlenmiş 355. Maddesinin 1. Fıkrası uyarınca kiraya verenin kiracıyı gereksinimi nedeniyle tahliye etmesi halinde, haklı sebep olmaksızın kiralanan yeri üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması yasaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin 3. fıkrası uyarınca kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı ifade edilmektedir. Yeniden kiralama yasağı, kiracının ancak ve ancak dava yolu ile tahliyesinde ortaya çıkmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun ‘‘kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir.’’ Şeklinde düzenlenmiş 352. Maddesi 1 fıkrasına göre tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi mümkündür. Tahliye taahhütnamesinin icra takibine veya davaya konu edilebilmesi öncelikle geçerli olmasına bağlıdır. Buna göre;

(1) Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.

(2) Tahliye tarihi belirli olmalıdır. (Açık bir tarih belirtilmelidir.)

(3) Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. (Kira başlangıcı 01.01.2020 olan bir kira sözleşmesinde 02.01.2020 tarihinden itibaren imzalanacak tahliye taahhüdü geçerli olacaktır.)

(4) Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır. (Kiracı konumunda birden çok kiracı bulunması durumunda ise tahliye taahhüdü bütün kiracılar tarafından verilmelidir)

(5) Tahliye taahhüdü kiracının serbest iradesine dayanmalıdır. (Baskı, tehdit gibi şartlar altında imzalatılan taahhütler geçersizdir.)

(i) Tahliye Taahhütnamesinin İcra Takibine Konu Edilmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında elinde kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesi bulunan kiralayan, kiracıya karşı (icra dairesinde) taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde ilamsız tahliye takibi yapabilir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır. Eğer kiracı, takibe itiraz ederse takip duracaktır. Kiraya veren bu durumda şartlara göre icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılmasını veyahut sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali ve tahliyeyi talep edecektir.

(ii) Tahliye Taahhütnamesinin Davaya Konu Edilmesi

Kiracı tarafından kanunda aranan şartları ihtiva eden tahliye taahhüdü verilmiş olmasına rağmen taahhütnamede belirtilen tarihte söz konusu taşınmaz tahliye edilmemiş ise kiralayan, belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak belirtilmelidir ki, Türk Borçlar Kanunu’nun , “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”şeklinde düzenlenmiş 353. maddesi uyarınca 1 aylık süre hak düşürücü süre sınırının istisnası bulunmaktadır.

Sonuç

Kira ilişkisinde bir takım tahliye sebepleri kısaca açıklanmıştır. Ancak tahliye nedenleri her bir uyuşmazlık özelinde değerlendirilmelidir. Konu ile ilgili ek bilgiye ihtiyaç duymanız halinde sitemizde yer alan Avukata Sor kısmından veya telefon, e-posta aracılığıyla tarafımıza ulaşabilirsiniz.

‹ GERİ

Günümüzde fazlasıyla yaygın olan kiracı/kiralayan uyuşmazlıklarında belki de en çok sorulan sorulardan biri kiracımı nasıl çıkarabilirimdir. Kiracının tahliyesi, teknik ve detaylı bir konu olduğundan uyuşmazlığınız özelinde bir avukata danışmanız, sürecin bir avukat tarafından yürütülmesi kati suretle hak kaybının önüne geçecektir.

Huzurdaki makalemizde kiracı dilediği zaman evden çıkabilir mi, kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmelidir, en hızlı yol nedir, kiracı tahliyesi davasının şartları nelerdir gibi soruları yanıtlanmaktadır.

Kiracı Tarafından Tahliye

Belirtilmelidir ki belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kira döneminin bitiminden 15 gün önce kiracı, yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı sessiz kalırsa veya sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirirse sözleşme devam eder.

Kiracı, ayrıca kira dönemi sona ermeden, sözleşmede belirlenen fesih dönemi sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kira süresi sona ermeden veya sözleşmede belirlenen fesih dönemine uyulmayarak kiralanan tahliye edildiği durumda, mülk sahibinin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği uygun bir süre boyunca kiracının sözleşmeden doğan borcu devam edecektir.

Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden, 8. ayda kiracı tarafından tahliye gerçekleşmişse kalan 4 ayın ödenmesi gerekecektir. Ancak evin bulunduğu konum, kira dönemi vs. şartlar doğrultusunda ev 1 ay içerisinde kiraya verilebilecekse bu durumda sadece 1 ayın ödemesi yapılacaktır.

Ev Sahibi (Kiralayan) Tarafından Kiracının Tahliyesi

Yukarıda da belirtildiği gibi belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Buna göre kiralayan, kira sözleşmesinin süresinin bitmiş olmasından bahisle sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Kiralayan tarafından kiracının tahliyesi hususu bir takım şartlara bağlıdır. Kanunda sayılan tahliye sebepleri şu şekildedir;

Kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet eden kiracıya karşı tahliye,
Kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye,
Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye,
Kiracıdan alınacak tahliye taahhütnamesi ile tahliye,
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye
Kiracının veya eşinin yakınlarda başka bir evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde tahliye,
Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığından ötürü tahliye,
İflas eden kiracının verilen süre içerisinde güvence göstermemesi halinde tahliye.

İşbu makalemizde 10 yılı geçen kira sözleşmelerinde tahliye, ihtiyaç sebebiyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi ile tahliye konuları incelenecektir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye hususu ise bir başka makalemizde incelenecektir.

10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Kiracı toplamda 10 kere sözleşmeyi uzatmışsa yani ilk yıldan sonra 10 yıl daha (yani 11 sene) oturmuşsa bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunarak kiracısının evi veya işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Bu istek fesih bildirimi yani bir ihtarname göndermek suretiyle yapılır. Burada yeni bir sözleşme yapılıp yapılmadığı da önemlidir. Eğer yeni bir sözleşme var ise 10 yıllık süre yeni sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanmalıdır. Örnek vermek gerekirse; 01.01.2010 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde kiralayan, en geç 30.09.2021 tarihinde kiracının eline ulaşacak bir ihtarname ile tahliyeyi sağlayabilecektir. Ancak taraflar, aynı taşınmaz bakımından 01.01.2015 başlangıç tarihli bir başka kira sözleşmesi imzaladı ise 10 yıllık süre bu tarihten itibaren hesaplanacak yani ihtarnamenin en geç 30.09.2026 yılında kiracının eline ulaşması gerekecektir.

Kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiralayan, taşınmazın bulunduğu, sözleşmenin ifa edileceği veya davalının yerleşim yerinde bulunan Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde tahliye davası açabilecektir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları halihazırdaki malikin ihtiyacı ve yeni malikin ihtiyacı olarak iki başlıkta incelenecektir.

(i) Halihazırdaki Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kiraya verenlerin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmekte olup kiralayanların, kiracıları Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca tahliye edebilmesinin belirli koşulları bulunmaktadır. Her bir koşul kendi içerisinde belirli alt başlıklara, şartlara ayrılmakla özetle bu koşullar aşağıdaki gibidir;

(1) Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olması,

(2) Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması,

(3) Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 (bir) ay içinde tahliye davası ile ileri sürmesi gerekmektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ihtarname gönderme şartı bulunmasa da kiralayan, sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan sürenin sonunda bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmişse dava açma hakkı yenilenen kira yılı boyunca uzamış olacaktır. Örnek verecek olursak 30.03.2020 tarihinde yenilecek bir kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, en geç 30.04.2020 tarihine kadar açılmak zorundadır. Sürenin kaçırılması halinde dava, usulden reddedilecektir. Ancak kiralayan, daha önceden kiracıya bu konuda bir ihtarname göndermiş ise dava açma süresi 30.03.2021 tarihine kadar uzayacaktır.

(ii) Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Yeni malikin, ihtiyacı nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmekte olup kiraya verenlerin, kiracıları Türk Borçlar Kanunu’nun 351. madde uyarınca tahliye edebilmesinin belirli koşulları bulunmaktadır;

(1) Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olması

(2) Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmesi,

(3) Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak 1 (bir) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 (altı) ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilmektedir. Kiralananı sonradan edinen malik, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 (bir) ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilmektedir.

Görüleceği gibi taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Yeni malik, kira sözleşmesini sonlandırma niyetinde ise taşınmazı edindiği tarihten itibaren en geç 1 ay içerisinde kiracıya ulaşacak bir ihtarname ile durumu bildirmek koşuluyla 6 ay sonra açacağı dava ile kira ilişkisini sona erdirebilecektir. Yeni malikin izleyebileceği ikinci yol ise sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yolu ile kiracının tahliyesini talep etmektir.

Her iki başlıkta da yer alan ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Yargıtay, kiraya verenin iddia ettiği “ihtiyacın” devamlılık arz etmesi gerektiğini, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçların da tahliye sebebi olarak kabul edilmeyeceğini hükmetmektedir. Kiraya verenin ihtiyacın doğduğunu iddia ettiği tarihte boş ve benzer nitelikte başkaca bir evi var ise veya yakın zaman bu tarz bir evini kiraya verdiyse Yargıtay kiraya verenin samimi olmadığı sonucuna varmaktadır. Tüm bunlara ek olarak dava ile tahliye sonucu yeniden kiralama yasağı bulunduğu unutulmamalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı; Türk Borçlar Kanunu’nun ‘‘Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.’’ Şeklinde düzenlenmiş 355. Maddesinin 1. Fıkrası uyarınca kiraya verenin kiracıyı gereksinimi nedeniyle tahliye etmesi halinde, haklı sebep olmaksızın kiralanan yeri üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması yasaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin 3. fıkrası uyarınca kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı ifade edilmektedir. Yeniden kiralama yasağı, kiracının ancak ve ancak dava yolu ile tahliyesinde ortaya çıkmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun ‘‘kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir.’’ Şeklinde düzenlenmiş 352. Maddesi 1 fıkrasına göre tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi mümkündür. Tahliye taahhütnamesinin icra takibine veya davaya konu edilebilmesi öncelikle geçerli olmasına bağlıdır. Buna göre;

(1) Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.

(2) Tahliye tarihi belirli olmalıdır. (Açık bir tarih belirtilmelidir.)

(3) Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. (Kira başlangıcı 01.01.2020 olan bir kira sözleşmesinde 02.01.2020 tarihinden itibaren imzalanacak tahliye taahhüdü geçerli olacaktır.)

(4) Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır. (Kiracı konumunda birden çok kiracı bulunması durumunda ise tahliye taahhüdü bütün kiracılar tarafından verilmelidir)

(5) Tahliye taahhüdü kiracının serbest iradesine dayanmalıdır. (Baskı, tehdit gibi şartlar altında imzalatılan taahhütler geçersizdir.)

(i) Tahliye Taahhütnamesinin İcra Takibine Konu Edilmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında elinde kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesi bulunan kiralayan, kiracıya karşı (icra dairesinde) taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde ilamsız tahliye takibi yapabilir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır. Eğer kiracı, takibe itiraz ederse takip duracaktır. Kiraya veren bu durumda şartlara göre icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılmasını veyahut sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali ve tahliyeyi talep edecektir.

(ii) Tahliye Taahhütnamesinin Davaya Konu Edilmesi

Kiracı tarafından kanunda aranan şartları ihtiva eden tahliye taahhüdü verilmiş olmasına rağmen taahhütnamede belirtilen tarihte söz konusu taşınmaz tahliye edilmemiş ise kiralayan, belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak belirtilmelidir ki, Türk Borçlar Kanunu’nun , “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”şeklinde düzenlenmiş 353. maddesi uyarınca 1 aylık süre hak düşürücü süre sınırının istisnası bulunmaktadır.

Sonuç

Kira ilişkisinde bir takım tahliye sebepleri kısaca açıklanmıştır. Ancak tahliye nedenleri her bir uyuşmazlık özelinde değerlendirilmelidir. Konu ile ilgili ek bilgiye ihtiyaç duymanız halinde sitemizde yer alan Avukata Sor kısmından veya telefon, e-posta aracılığıyla tarafımıza ulaşabilirsiniz.

‹ GERİ

Günümüzde fazlasıyla yaygın olan kiracı/kiralayan uyuşmazlıklarında belki de en çok sorulan sorulardan biri kiracımı nasıl çıkarabilirimdir. Kiracının tahliyesi, teknik ve detaylı bir konu olduğundan uyuşmazlığınız özelinde bir avukata danışmanız, sürecin bir avukat tarafından yürütülmesi kati suretle hak kaybının önüne geçecektir.

Huzurdaki makalemizde kiracı dilediği zaman evden çıkabilir mi, kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmelidir, en hızlı yol nedir, kiracı tahliyesi davasının şartları nelerdir gibi soruları yanıtlanmaktadır.

Kiracı Tarafından Tahliye

Belirtilmelidir ki belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kira döneminin bitiminden 15 gün önce kiracı, yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı sessiz kalırsa veya sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirirse sözleşme devam eder.

Kiracı, ayrıca kira dönemi sona ermeden, sözleşmede belirlenen fesih dönemi sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kira süresi sona ermeden veya sözleşmede belirlenen fesih dönemine uyulmayarak kiralanan tahliye edildiği durumda, mülk sahibinin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği uygun bir süre boyunca kiracının sözleşmeden doğan borcu devam edecektir.

Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden, 8. ayda kiracı tarafından tahliye gerçekleşmişse kalan 4 ayın ödenmesi gerekecektir. Ancak evin bulunduğu konum, kira dönemi vs. şartlar doğrultusunda ev 1 ay içerisinde kiraya verilebilecekse bu durumda sadece 1 ayın ödemesi yapılacaktır.

Ev Sahibi (Kiralayan) Tarafından Kiracının Tahliyesi

Yukarıda da belirtildiği gibi belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Buna göre kiralayan, kira sözleşmesinin süresinin bitmiş olmasından bahisle sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Kiralayan tarafından kiracının tahliyesi hususu bir takım şartlara bağlıdır. Kanunda sayılan tahliye sebepleri şu şekildedir;

Kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet eden kiracıya karşı tahliye,
Kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye,
Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye,
Kiracıdan alınacak tahliye taahhütnamesi ile tahliye,
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye
Kiracının veya eşinin yakınlarda başka bir evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde tahliye,
Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığından ötürü tahliye,
İflas eden kiracının verilen süre içerisinde güvence göstermemesi halinde tahliye.

İşbu makalemizde 10 yılı geçen kira sözleşmelerinde tahliye, ihtiyaç sebebiyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi ile tahliye konuları incelenecektir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye hususu ise bir başka makalemizde incelenecektir.

10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Kiracı toplamda 10 kere sözleşmeyi uzatmışsa yani ilk yıldan sonra 10 yıl daha (yani 11 sene) oturmuşsa bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunarak kiracısının evi veya işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Bu istek fesih bildirimi yani bir ihtarname göndermek suretiyle yapılır. Burada yeni bir sözleşme yapılıp yapılmadığı da önemlidir. Eğer yeni bir sözleşme var ise 10 yıllık süre yeni sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanmalıdır. Örnek vermek gerekirse; 01.01.2010 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde kiralayan, en geç 30.09.2021 tarihinde kiracının eline ulaşacak bir ihtarname ile tahliyeyi sağlayabilecektir. Ancak taraflar, aynı taşınmaz bakımından 01.01.2015 başlangıç tarihli bir başka kira sözleşmesi imzaladı ise 10 yıllık süre bu tarihten itibaren hesaplanacak yani ihtarnamenin en geç 30.09.2026 yılında kiracının eline ulaşması gerekecektir.

Kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiralayan, taşınmazın bulunduğu, sözleşmenin ifa edileceği veya davalının yerleşim yerinde bulunan Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde tahliye davası açabilecektir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları halihazırdaki malikin ihtiyacı ve yeni malikin ihtiyacı olarak iki başlıkta incelenecektir.

(i) Halihazırdaki Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kiraya verenlerin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmekte olup kiralayanların, kiracıları Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca tahliye edebilmesinin belirli koşulları bulunmaktadır. Her bir koşul kendi içerisinde belirli alt başlıklara, şartlara ayrılmakla özetle bu koşullar aşağıdaki gibidir;

(1) Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olması,

(2) Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması,

(3) Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 (bir) ay içinde tahliye davası ile ileri sürmesi gerekmektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ihtarname gönderme şartı bulunmasa da kiralayan, sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan sürenin sonunda bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmişse dava açma hakkı yenilenen kira yılı boyunca uzamış olacaktır. Örnek verecek olursak 30.03.2020 tarihinde yenilecek bir kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, en geç 30.04.2020 tarihine kadar açılmak zorundadır. Sürenin kaçırılması halinde dava, usulden reddedilecektir. Ancak kiralayan, daha önceden kiracıya bu konuda bir ihtarname göndermiş ise dava açma süresi 30.03.2021 tarihine kadar uzayacaktır.

(ii) Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Yeni malikin, ihtiyacı nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmekte olup kiraya verenlerin, kiracıları Türk Borçlar Kanunu’nun 351. madde uyarınca tahliye edebilmesinin belirli koşulları bulunmaktadır;

(1) Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olması

(2) Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmesi,

(3) Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak 1 (bir) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 (altı) ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilmektedir. Kiralananı sonradan edinen malik, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 (bir) ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilmektedir.

Görüleceği gibi taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Yeni malik, kira sözleşmesini sonlandırma niyetinde ise taşınmazı edindiği tarihten itibaren en geç 1 ay içerisinde kiracıya ulaşacak bir ihtarname ile durumu bildirmek koşuluyla 6 ay sonra açacağı dava ile kira ilişkisini sona erdirebilecektir. Yeni malikin izleyebileceği ikinci yol ise sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yolu ile kiracının tahliyesini talep etmektir.

Her iki başlıkta da yer alan ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Yargıtay, kiraya verenin iddia ettiği “ihtiyacın” devamlılık arz etmesi gerektiğini, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçların da tahliye sebebi olarak kabul edilmeyeceğini hükmetmektedir. Kiraya verenin ihtiyacın doğduğunu iddia ettiği tarihte boş ve benzer nitelikte başkaca bir evi var ise veya yakın zaman bu tarz bir evini kiraya verdiyse Yargıtay kiraya verenin samimi olmadığı sonucuna varmaktadır. Tüm bunlara ek olarak dava ile tahliye sonucu yeniden kiralama yasağı bulunduğu unutulmamalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı; Türk Borçlar Kanunu’nun ‘‘Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.’’ Şeklinde düzenlenmiş 355. Maddesinin 1. Fıkrası uyarınca kiraya verenin kiracıyı gereksinimi nedeniyle tahliye etmesi halinde, haklı sebep olmaksızın kiralanan yeri üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması yasaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin 3. fıkrası uyarınca kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı ifade edilmektedir. Yeniden kiralama yasağı, kiracının ancak ve ancak dava yolu ile tahliyesinde ortaya çıkmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun ‘‘kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir.’’ Şeklinde düzenlenmiş 352. Maddesi 1 fıkrasına göre tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi mümkündür. Tahliye taahhütnamesinin icra takibine veya davaya konu edilebilmesi öncelikle geçerli olmasına bağlıdır. Buna göre;

(1) Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.

(2) Tahliye tarihi belirli olmalıdır. (Açık bir tarih belirtilmelidir.)

(3) Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. (Kira başlangıcı 01.01.2020 olan bir kira sözleşmesinde 02.01.2020 tarihinden itibaren imzalanacak tahliye taahhüdü geçerli olacaktır.)

(4) Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır. (Kiracı konumunda birden çok kiracı bulunması durumunda ise tahliye taahhüdü bütün kiracılar tarafından verilmelidir)

(5) Tahliye taahhüdü kiracının serbest iradesine dayanmalıdır. (Baskı, tehdit gibi şartlar altında imzalatılan taahhütler geçersizdir.)

(i) Tahliye Taahhütnamesinin İcra Takibine Konu Edilmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında elinde kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesi bulunan kiralayan, kiracıya karşı (icra dairesinde) taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde ilamsız tahliye takibi yapabilir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır. Eğer kiracı, takibe itiraz ederse takip duracaktır. Kiraya veren bu durumda şartlara göre icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılmasını veyahut sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali ve tahliyeyi talep edecektir.

(ii) Tahliye Taahhütnamesinin Davaya Konu Edilmesi

Kiracı tarafından kanunda aranan şartları ihtiva eden tahliye taahhüdü verilmiş olmasına rağmen taahhütnamede belirtilen tarihte söz konusu taşınmaz tahliye edilmemiş ise kiralayan, belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak belirtilmelidir ki, Türk Borçlar Kanunu’nun , “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”şeklinde düzenlenmiş 353. maddesi uyarınca 1 aylık süre hak düşürücü süre sınırının istisnası bulunmaktadır.

Sonuç

Kira ilişkisinde bir takım tahliye sebepleri kısaca açıklanmıştır. Ancak tahliye nedenleri her bir uyuşmazlık özelinde değerlendirilmelidir. Konu ile ilgili ek bilgiye ihtiyaç duymanız halinde sitemizde yer alan Avukata Sor kısmından veya telefon, e-posta aracılığıyla tarafımıza ulaşabilirsiniz.